Ovidu Kover, membru în Asociația Brokerilor Imobiliari din România, property manager, administrator de proprietăți imobiliare pentru investitori în județele Covasna și Brașov, ne-a răspuns la câteva întrebări referitoare la piața imobiliară din județ.
Covasna45.ro: Care este cea mai scumpă localitate din județ, ca piață imobiliară, după Sfântu Gheorghe?
Ovidu Kover: Târgu Secuiesc, cu o populație de aproximativ 18.000 locuitori. Aici se găsesc apartamente cu 2 camere la prețuri între 40.000 euro și 57.000 euro. Apartamentele cu 3 camere au prețuri între 52.000 și 82.000 euro. Nu este o piață pe care o cunosc foarte bine și nu trebuie comparată cu cea din Sfântu Gheorghe pentru că, în primul rând, piața imobiliară este una locală.
Nu putem compara decât ce avem în piața din Târgu Secuiesc, începând de la zonă, structura construcției și continuând cu anul construcției, uzura pe care o are imobilul și nu în ultimul rând cererea. Sunt caracteristici specifice fiecărui loc, fiecărui oraș în parte și nu putem compara Sfântu Gheorghe cu Covasna, de exemplu.
La Covasna poate fi interesat de o casă cineva din Iași, București sau Constanța, pentru că vrea liniște și vrea să fie aproape de Spitalul de Cardiologie, de natură. La Sfântu Gheorghe, de exemplu, există cerere, dar nu la prețurile practicate, care nu prea se justifică. Nu există industrie, deci nici locuri de muncă pentru care cineva ar vrea să vină aici. La Sfântu Gheorghe singurele atu-uri sunt liniștea și faptul că traficul nu este unul aglomerat.
Covasna45.ro: Este diferență mare între prețul de listare și cel final, de tranzacționare? Cât de mare și de ce? Dați câteva exemple.
Ovidu Kover: Diferența între prețul de listare și cel final apare pentru că prețul unui imobil are două componente. Una este cea material, care o putem estima. Care sunt costurile de înlocuire sau cât mă costă să construiesc un alt imobil. Și mai avem piața care ne poate da prețul estimativ. A doua componentă este cea emoțională, pe care nu o putem calcula și nici estima. Ca exemplu, am tranzacționat un apartament de 3 camere fără îmbunătățiri la prețul de 68.000 euro, în condițiile în care listarea s-a făcut la 78.000 euro, deși la momentul respectiv am făcut o estimare de 65.000 euro printr-un ACP (Analiza Comparativă de Piață). Pentru unii este dificil să se despartă de proprietate pentru că au crescut în imobil, si-au crescut copiii, au petrecut mulți ani în el, etc. Pentru alții este o lăcomie născuta din necunoaștere sau ignoranta sau invidie – dacă vecinul a vândut cu X, eu de ce nu pot cu Y?
Covasna45.ro: Sunt proprietari care cer prețuri foarte mari pe case – în orașul Covasna, de exemplu – și stau ani de zile fără să vândă. Cum vă explicați prețul cerut?
Ovidu Kover: Parțial am răspuns mai sus, e acea componentă emoțională. La case costul de înlocuire este mare si avem tendința de a compara în această direcție. Dar mai este un aspect. Nu gândim în termeni economici când încercăm să vindem un imobil, în cazul acesta casele. Când te hotărăști să vinzi o casă, un apartament, nu calculăm și cât ne costă sau care sunt pierderile pentru perioada in care acesta nu este vândut. O să dau un exemplu pentru un apartament, pentru că e mai ușor de înțeles. Aveți un apartament de 2 camere pe care doriți să îl vindeți, mergem pe premisa că mai aveți un imobil și nu acesta este cel de rezidență. Îl listați dumneavoastră pentru că nu vreți să aveți costuri suplimentare ca de exemplu să plătiți un agent imobiliar care să se ocupe de găsirea unui cumpărător. Mergem pe scenariul în care doriți 50.000 euro, dar după 6 luni nu aveți cumpărător. În piată chiria medie (din nou este doar un scenariu ) este 200 euro. 1.200 euro vă „costă” (sau puteți pune la pierderi) un imobil care nu își găsește cumpărător (plus 1% sau 3% în funcție de perioada cat ați avut imobilul în proprietate și costul CF). În mentalul colectiv este foarte înrădăcinată vorba „nu cere de mâncare” sau „nu ma grăbesc”. Surpriza pe care o avem în fiecare zi este că timpul nu stă în loc pentru nimeni și deci nici pentru imobiliare.
Covasna45.ro: Care e situația imobiliară din județ? Câte tranzacții s-au făcut anul trecut? Dar în acest an?
Ovidu Kover: Conform Agenției de Cadastru si Publicitate Imobiliară, evoluția pieței din județul Covasna arată că în perioada ianuarie – iunie 2024 avem un număr de 1851 tranzacții (aici sunt cuprinse toate tranzacțiile, terenuri agricole sau neagricole, terenuri intravilane sau extravilane, unități individuale) față de 1.737 tranzacții în ianuarie – iunie 2023. Deci o creștere de aproximativ 6,6%. La unități individuale avem o mică surpriză pentru luna iunie 2024 față de luna iunie 2023, în sensul în care avem o scădere de 23%, de la 70 unități vândute în 2023 la 51 de unități în iunie 2024, dar dinamica ianuarie – iunie 2024 față de ianuarie – iunie 2023 arată o creștere de aproximativ 20,5%, de la 346 unitati vândute în 2023 la 417 unități în 2024.
Ce trebuie urmărit este tendința ipotecilor – credite ipotecare – care a avut o creștere de 100% fata de aceeași perioada a anului 2023. Dacă în 2023 au fost 91 de ipoteci în perioada Ianuarie – Iunie 2023, în perioada Ianuarie – Iunie 2024 au fost un număr de 183 de ipoteci, o dublare practic al ipotecilor.
Covasna45.ro: Există o nevoie de locuințe în Sfântu Gheorghe? Având în vedere că s-au construit foarte puține în ultimii ani.
Ovidu Kover: Da, pot spune că există cerere, mai ales pentru apartamente de 2 camere si garsoniere. Au început lucrările la mai multe ansambluri rezidențiale, iar in următorii ani vor intra pe piață cateva sute de apartamente. Problema e că există cerere, dar nu la prețurile cerute.
